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7月24日，中共中央政治局会议指出“加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造……，盘活改造各类闲置房产”。今年以来，超大特大城市城中村改造相关内容被多次提及，若城中村改造与租赁住房进行结合，可进一步拓宽租赁住房筹集渠道。8月4日，国家发改委等四部门联合召开新闻发布会，会议提到“稳步推进租赁住房贷款支持计划在试点城市落地”、“有序扩大基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）发行规模”等内容，预计租赁住房贷款支持计划的落地速度将进一步提速，保租房REITs发行也将有序扩容，市场化机构运营的保租房REIT有望增加。
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摘要
政策动向：中央层面，强调加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造等，盘活改造各类闲置房产。地方层面，扎实推进保租房筹集建设及行业监管，7月1日《常州市租赁住房安全管理条例》正式实施；深圳集中发布保障房性住房规划建设管理办法及共有产权房、保障性租赁住房、公共租赁住房管理办法；北京面向社会广泛征集保租房意向实施项目；宁波拟强化住房租赁企业信用管理及交易资金监管；天津优化住房公积金提取制度，根据租房群体及租房类型分类设定租房提取公积金限额。
市场运行：2023年7月，高校毕业生租房需求继续释放，重点城市住宅平均租金涨幅进一步扩大。50城住宅平均租金为37.0元/平方米/月，环比上涨0.20%，同比下跌0.95%。
土地情报：7月重点22城共成交134宗住宅用地；其中上海及杭州共成交16宗涉租用地，租房住房用地规划建筑面积总计7.9万平方米。
企业动态：融资动态方面，龙湖、万科、珠海华发等多支住房租赁专项公司债券集中付息，同时农行、建行等商业金融机构持续深入落实保租房信贷支持。业务拓展方面，7月泊寓、冠寓、华润有巢等品牌均有项目投入运营。外高桥集团聚焦租赁公寓板块升级，统一品牌定位；长江投资联合中富旅居中标上海赵巷长租公寓项目，“BIG+碧家”签约杭州石桥公寓项目，百瑞纪集团与深业泰富集团的合作进一步落地。
政策动向
1. 住房租赁市场指导与支持政策
中央层面：加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造等，盘改各类闲置房产
7月24日，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作。本次会议明确指出“加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产”。近年来，政府持续推进保障性住房建设，加快健全住房市场+住房保障两个体系，城中村改造、闲置资产盘活将成为加大保障性住房建设和供给的重要方式。另外，当前各地待售住宅存量、非居住用房闲置问题突出，会议提出“盘活改造各类闲置房产”，一方面可以通过政府收购现有待售住宅项目作为保障房，并允许闲置的非居住用房改为保租房等增加保障性住房供给，提供资源利用效率，另一方面也可以帮助企业盘活存量资产，为企业流动性提供支持。
7月21日，国务院常务审议通过了《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，明确了本次超大特大城市城中村改造的实施目的、推进节奏、主体责任和资金举措等。根据第七次人口普查数据，目前我国共有7个超大城市（城区常住人口1000万以上）和14个特大城市（城区常住人口500-1000万）：7个超大城市分别为上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津。14个特大城市为武汉、东莞、西安、杭州、佛山、南京、沈阳、青岛、济南、长沙、哈尔滨、郑州、昆明、大连。整体来看，在超大特大城市推进城中村改造将发挥多重积极意义，如果城中村改造与租赁住房筹集进行一定程度的结合，就可以进一步拓宽租赁住房筹集渠道，广深等地城中村“统租”节奏有可能会加快。
同时，金融端对住房租赁行业尤其是保租房建设的支持持续深化，据银行业保险业2023年上半年数据发布会披露，2023年上半年末，我国住房租赁贷款余额约7800亿元，同比增长90%。
表：2023年7月中央出台的住房租赁市场指导与支持政策
资料来源：中指研究院整理
地方层面：扎实推进保租房筹集建设及行业监管，深圳继续落实住房保障体系改革
政策培育方面，河南省在扩大内需三年行动方案中强调了对住房租赁市场建设的支持，提出健全多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，增加保障性租赁住房供给，完善长租房政策，培育专业化、规模化住房租赁企业。深圳进一步落实保障性住房制度改革，集中发布保障房性住房规划建设管理办法及各项保障性住房——共有产权房、保障性租赁住房、公共租赁住房管理办法，明确各项保障性住房的服务对象、价格、户型标准等；同时，自8月1日办法实施之日起，深圳将不再安排建设安居型商品房和人才住房。
供应方面，北京探索建立全市首个保租房储备项目库，面向社会广泛征集保租房意向实施项目，进一步打开保租房筹集渠道。海口启动搭建本地保租房政策体系，包含保租房实施办法及项目认定核发规则，明确一个家庭限租一次保租房且限租一套。宜昌为鼓励引导多主体积极参与保障性租赁住房筹集和运营，针对城区保租房发放建设运营财政补贴。
市场监管方面，宁波针对住房租赁企业信用管理办法及交易资金监管通知两文件征求社会公众意见，拟通过企业信用评级对住房租赁企业进行信用管理，对租赁交易资金展开监管并将其行为与信号管理挂钩，严格约束住房租赁企业经营行为，推动本地住房租赁市场规范健康发展。广州发文规范出租房屋水电费结算行为，强调出租人不得在用水用电单价中加价销售给租户。另外，青岛也接连发布提示部分企业租赁风险提示，详细发布违规企业的违规行为，提升行业信息透明度，维护租户合法权益。
公积金政策方面，天津优化住房公积金提取制度，租住公租房、保租房、商品住宅等均可以提取住房公积金，租住商品住房，每月提取额度不超过3000元；本市无房的新市民、青年人，每月提取额度不超过公积金月缴存额；租住公租房、保租房及本市无房的新市民、青年人多子女家庭可按照实际月租金提取公积金。
另外，早在2022年8月31日常州市第十七届人民代表大会常务委员会第四次会议审议通过的《常州市租赁住房安全管理条例》于2023年7月1日正式实施，条例为了加强租赁住房的安全管理，规范住房租赁活动，保护人身和财产安全，提升居住品质，维护社会秩序和公共安全，在租赁管理、治安管理、消防管理、监督检查等维度明确各相关单位主体责任及行为规范，同时明确了多种不规范行为的处罚措施及法律责任。
表：2023年7月地方出台的住房租赁市场指导与支持政策
资料来源：中指研究院整理
2.租赁住房筹集情况
近期，部分省市公布2023上半年租赁住房筹集工作进展情况。
广西自治区：2023上半年，全区保障性租赁住房已开工4万套，完成年度目标任务的64.58%；棚户区改造已开工1274套，完成年度目标任务的57.13%；公租房已完成年度开工任务的65.53%；住房租赁补贴已发放1.95万户。全区保障性安居工程完成投资69.29亿元。
贵州省：截至2023年6月底，全省城镇棚户区改造新增任务累计开工2.01万套（户），已建成6.97万套（户）;开工（筹集）保障性租赁住房2.27万套（间），发放租赁补贴5.56万户。
南京：保障性租赁住房预计6月底筹集12792套，达到年度任务61.21%，预计建成14195套，达到年度任务86.24%，建设任务均超序时进度。
市场运行
1. 50城住宅平均租金指数：7月50城住宅平均租金环比上涨0.20%，同比下跌0.95%
2023年7月，高校毕业生租房需求继续释放，重点城市住宅平均租金涨幅进一步扩大。据中指50城住宅平均租金指数显示，7月，全国50个城市住宅平均租金为37.0元/平方米/月，环比上涨0.20%，涨幅较上月扩大0.08个百分点；同比下跌0.95%，跌幅较上月收窄0.11个百分点。
图：2021年7月至2023年7月50城住宅平均租金及环比涨跌
数据来源：
市场监测：https://www.cih-index.com/
2. 重点城市租金：50城中30个城市住宅平均租金环比上涨，较上月增加6个
2023年7月，高校毕业生租房需求继续增长，租金上涨城市数量进一步增多。50城中住宅平均租金环比上涨的城市个数为30个，较上月增加6个。具体来看，长沙涨幅最大，为1.27%；三亚、西安等7个城市涨幅在0.5%-1.0%之间，苏州、无锡等5个城市涨幅在0.3%（含）-0.4%（含）之间；济南、深圳等9个城市涨幅在0.1%-0.3%之间；珠海、重庆等8个城市涨幅在0.1%以内。7月，宁波住宅平均租金与上月持平。
2023年7月，50城中住宅平均租金环比下跌的城市个数为19个，较上月减少6个。具体来看，温州跌幅最大，为0.89%；南通、北海等8个城市跌幅在0.3%-0.5%之间；徐州、福州等7个城市跌幅在0.1%-0.3%之间；乌鲁木齐、常州、佛山跌幅在0.1%以内。
图：2023年7月50个城市住宅平均租金及环比涨跌
数据来源：
市场监测：https://www.cih-index.com/
集中供地22城共成交134宗涉宅用地，上海成交规模位居首位。2023年7月，集中供地22城共成交134宗涉宅用地，总体规划建筑面积约1190万平方米。具体城市来看，上海成交规模近200万平方米，列居22城首位；郑州、宁波成交规模在110-140万平方米之间；济南、长春、成都等7个城市成交规模在50-100万平方米之间；长沙、福州、杭州等12个城市成交规模在50万平方米以下。
7月集中供地城市共成交16宗涉租用地。集中供地22城中，上海及杭州共成交16宗涉租用地，租房住房用地规划建筑面积总计7.9万平方米。其中上海成交的15宗宅地均要求配建不少于5%的公租房，合计7.2万平方米；杭州成交1宗涉租用地位于上城区丁桥板块，要求配建公租房建筑面积不少于7550平方米。
表：2023年7月集中供地22城涉宅用地成交信息
数据来源：
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企业动态
1.住房租赁市场融资新动向
7月，多支住房租赁专项公司债集中付息，其中重庆龙湖2019年20亿住房租赁专项公司债券（第一期）票面利率为3.9%-4.67%；珠海华发2021年5亿住房租赁专项公司债券（第一期）票面利率为4.68%；万科2021年30亿住房租赁专项公司债券（第三期）票面利率为3.19%-3.49%。
同时，商业金融机构继续积极支持住房租赁行业发展，保租房贷款覆盖城市不断下沉。广西农行玉林分行为玉林交旅投集团旗下某企业发放保障性租赁住房购买贷款2500万元，这是农行广西分行辖内首笔、也是玉林市辖区各金融机构首笔保租房购买贷款。截至2023年6月，惠州建行住房租赁贷款业务累计投放20户，发放15.70亿元；其中保租房住房租赁贷款有5户，累计发放2.76亿元。
表：2023年7月住房租赁市场融资情况
资料来源：中指研究院整理
2.企业住房租赁业务拓展新动态
7月，多家知名品牌长租公寓热门项目上新，如深圳首个非居改保项目——环水泊寓·生态软件园店、福建省内体量最大的保障性租赁住房项目——泊寓院儿丨厦门海湾社区、上海市闵行区首个“新时代城市建设者管理者之家”项目——有巢国际公寓社区上海马桥AI店5号楼、上海城投目前投入运营的最大规模租赁社区——城投宽庭浦江社区、虹桥乐贤居城家公寓、龙湖冠寓汉阳首店——武汉商学院店、龙湖冠寓重庆高新区首店——龙湖冠寓高新天街店、悦樘优选·杭州未来科技城店等均正式投入运营。
业务拓展方面，长江投资联合中富旅居中标上海赵巷长租公寓项目，管理面积4.76万平；“BIG+碧家”成功签约杭州石桥公寓项目，房源共148套；百瑞纪集团与深业泰富集团合作的第二个项目——东樾府公寓也揭开序幕。同时，为满足区域内不同群体的个性化居住需求，企业也在积极应对，外高桥集团聚焦租赁公寓板块升级，实施统一品牌定位的战略，打造了森兰亭、森兰星遇、森兰来舍三个各具特色的自有租赁公寓品牌，并引入国际知名公寓品牌，推出尊享型服务公寓产品，以期满足不同层次的租住需求。
表：2023年7月住房租赁开发运营企业动态
资料来源：中指研究院整理
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