一个好消息，一个坏消息。
天津二手房成交开启“加速度”，2023年共计签约1335万平米，一举刷新历史新高！
甚至赶超新房。
比天津新房全年的签约量高出了37%！
连涨幅也遥遥领先。
新房同比量涨22%，二手房同比量涨39%！
△一二手房成交量对比图
但魔幻的是，价格却谷底摩擦。
2023年，天津全市二手房整体签约均价持续下滑，已经掉到11835元/平米。
基本重回2016年水平。
△二手房签约量价走势图
边量涨，边价跌。
这就是天津二手房市场的奇葩现状。
事实上，天津买房人普遍患有“新房癌”，而且，近两年新房产品迭代提速，突破性设计层出不穷。
加之，价格上也有优势。
得房率提高5%-10%，也相当于房价变相便宜5%-10%。
所以，本应是新房市场势头更强势，为什么现在反被二手房抢占上风？
若按套数，天津二手房市场份额已高达63%。
同样是历年新高。
△全市一二手房签约套数对比图
究其原因，有四点：
1）疤痕效应。
从恒大推倒第一张多米诺骨牌，带出了一连串的雷声滚滚，震得买房人都成了惊弓之鸟。
不敢再冒任何风险。
拥抱确定性，追求眼见为实，成了大家的一致选择。
进而导致大批买房人弃新选旧。
毕竟，二手房，看得见、摸得着，安全。
加之，二手房市场最活跃的是市区，地段上也更胜一筹。
2）刚需进场。
天津二手房是一个典型以刚需和学区房为主的市场。
贝壳二手房数据也显示，其近九成的成交都集中在总价250万元以下。
△贝壳二手房成交总价分布图
仅河西一个区，就拿下了全市近五分之一的成交份额。
全年成交量高达10445套，位居全市首位。
其次是南开，8439套。
这两个区都有非常鲜明的学区标签。
△2023年贝壳二手房成交排行榜
尤其南开的王顶堤、河西的挂甲寺，分别以1647套、1297套，成为全市热门商圈第一、二名。
受关注程度，不言而喻。
△2023贝壳二手房热门商圈TOP10
刚需的特点就是，哪里便宜买哪里。
加之，救市从年初贯彻年尾，特别是724之后政策彻底转向。
加快了刚需进场的步伐。
从贝壳月成交走势不难看出，2023年二手房高位开局，2月份更是单月破万套。
全年呈现“一大”、“一小”两个驼峰。
△2023年贝壳二手房成交量走势图
大的是因小阳春叠加补偿性行情，小的是靠901新政刺激。
3）价格降到位了。
不可否认，这些年，天津二手房房价一直在螺旋下降。
2023年12月，贝壳二手房成交均价已降至18752元/平米。
环比下跌0.7%，同比下跌5.1%。
是二线城市里降得最少的。
△据贝壳二手房数据统计
连之前一向倔强的和平也出现了价跌态势。
全区12月贝壳成交均价为62364元/平米，环比已连续7个月下跌。
同比下跌3.9%。
△据贝壳二手房数据统计
跌幅更大的是宁河和东丽，一个同比下跌11.2%，一个同比下跌10.1%。
整体看，全市仅河西扛住了。
在学区房热度的带动下，实现了均价同比上涨1.9%。
成了全市唯一价涨区。
具体到板块，也是降价板块多过涨价板块，且涨价板块呈现逐月降低的趋势，临近年末更是降至了个位数。
由此，也揭示了，天津二手房以价换量的事实。
△据贝壳二手房数据统计
以一个样本万科四季花城为例，2017年3、4月份时，该小区成交均价基本保持在2万5以上。
而今，已经降到了1万4、5。
差不多跌了四成！
△万科四季花城成交价格统计
新房看量，二手房看价。
二手房价格最能代表真实市场价格表现。
4）消费降级。
最近哈尔滨旅游又火了。
大家有没有发现，无论是淄博烧烤，还是天津跳水大爷，抑或是如今的哈尔滨等等，背后都透着四个字——
消费降级！
虽说这不是个新词，但在刚刚过去的2023年体现得格外明显，几乎无处不在。
连楼市也不可幸免。
尤其刚需，受经济影响大，收入不稳定，会直接拖拽购买力。
加之现在人们都不敢多加杠杆。
导致预算大幅缩水。
原来可能能买三四百万的房子，现在只想买200万以内的房子。原来能贷款买，现在只想全款买……
在此情况下，二手房的优势就体现出来了。
面积小，总房款低。
贝壳二手房成交中，70平米以下的成交量能占到近一半。
150万以内能占到64%。
△2023年贝壳二手房成交分布图
再加上，大量房主已接受现实，愿意割肉降价，进而引得更多买房人转战二手房。
整体看，天津二手房的成交量大涨，只是“表面的繁荣”。
本质是价跌。
它其实是买房人与房主“双向奔赴”的结果。
实际上，市场的冷意并未改变。
现在二手房不降价，就会失去流动性，甚至连带看也挂零。
但降价吧，很容易恶性循环。
简单来说，就是一旦小区卖出新低价，会以此为新锚点，继续比价下行。
毕竟二手房供大于求。
目前贝壳二手房外网可视的挂牌房源已高达18.5万套。
△据贝壳二手房数据统计
卖方出货积极性之高，历年少见。
不出意外，今年小阳春还会有一波行情。
一是，据365最新调查统计，卖掉二手房的近一半为换房，他们会成为小阳春的生力军。
△365房地产研究机构调查统计
二是，学区政策+北京政策，会刺激新天津人入市。
事实上，现在已经有买房人提前入场了。
一个鲜明的对比，今年年初第一周，新房认购量环比2023年年底最后一周，降了约六成。
到访量降了约24%。
但二手房却依旧有热度。
上上周日，贝壳二手房单日成交249套。刷新2023年9月25日以来的最高值。
昨天、前天，又都是200多套。
知楼市晴雨，关注二手房。
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